UN EJEMPLO DE CALCULOS DE COSTOS PARA UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO

UN EJEMPLO DE CALCULOS DE COSTOS PARA UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO

La presente planilla tiene como único objetivo de facilitar la construcción de una ecuación económica para la construcción de un emprendimiento habitacional permitiendo al planificador ingresar los siguientes tipos de variables:

A ingresar desde la planilla RESUMEN DE VARIABLES

a.- Precio por metro cuadrado (en pesos) que puede solicitar el desarrollador inmobiliario para un negocio de riesgo y al pozo

                b.- Cantidad de cocheras que se obtendrá de la obra (se calculan a razón de 12 m2 por cochera)

                c.- Cantidad de M2 de locales que se obtendrá de la obra

                d.- Cantidad de M2 de unidades funcionales que se obtendrá de la obra

A ingresar desde la planilla PT – COSTEO TOTAL

En esta planilla se resumen los principales 5 rubros que componen todo desarrollo inmobiliario a saber:

                1.- Costos preliminares de adquisición de terreno

                2.- Costo de Obra

                3.- Gastos generales directos

                4.- Gastos generales indirectos

                5.- Carga Tributaria

Para cada rubro se presenta una distribución “standard” del % que representa el mismo en cada sub-rubro componente respecto del PRECIO TOTAL INCLUIDO IMPUESTOS que recibirá el fideicomiso con las adhesiones y suscripciones. Estos valores si bien son representativos de un muestreo medio obtenido de diferentes emprendimientos y bibliografía especializada, debiendo recnocer que su composición dependerá exclusivamente del tipo de producto que este bajo diseño.

Por lo expuesto, cada RUBRO puede modificar su participación en el total mediante la modificación de la carga de costos dispuesta por el desarrollador por medio de la modificación de la participación indicada en las celdas color GRIS de para cada sub-rubro. Esto puede realizarse desde la hoja señalada en el apartado POR COMPONENTE S/TOTAL

POR COMPOENTE S/TOTAL
% SOBRE TOTAL	% SOBRE TOTAL
RUBRO NG	RUBRO NG

El papel de trabajo incluye varios “puntos de control” que totalizan los porcentajes ingresados. Estos deben sumar “1”. Si así no fuera existe un error en la distribución de los % de soporte de costos.

A ingresar en la planilla PT-COSTO OBRA

Por la importancia del rubro se ha agregado una planilla en la que se detallan los principales componentes de un costo de obra. Nuevamente, solo las celdas indicadas en GRIS son editables representando cada valor porcentual el relativo respecto del total asignado al SUB-RUBRO.

El valor del SUB-RUBRO que en esta planilla se presenta en valores nominales es tomado de la planilla PT-COTEO TOTAL que depende, a su vez, del porcentual asignado al rubro

Nuevamente, deben atenderse los puntos de control que aseguran una correcta distribución de soporte de costos dentro del rubro

RENTABILIDAD

La planilla contempla un cuadro de carácter informativo que detalla la rentabilidad que puede ofrecer el proyecto para el Desarrollador Inmobiliario, para el Arquitecto, para el Director de Obra y para el Fiduciario. La rentabilidad se contruye de la premisa de la existencia de un “valor medio” por sobre el precio de “venta” conforme indica la siguiente tabla.

III.- RENTABILIDAD PARA CREADORES
		.- HONORARIOS DESARROLLADOR		351.717,14				1,35%
		.- HONORARIOS ARQUITECTO		629.053,49	(5% DEL COSTO DE OBRA)			2,42%
		.- HONORARIOS ARQUITECTO		629.053,49	(5% DEL COSTO DE OBRA)			2,42%
		.- HONORARIOS FIDUCIARIO		568.158,45				2,18%
		Son todos valores NETOS DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

Este cuadro es netamente informativo pero colabora en las decisiones a tomar.

CUANTO PAGAR POR EL TERRENO

Considerando las variables ingresadas y la composición unidades comercializables del emprendimiento contamos entonces con una herramienta que nos permite determinar, sobre la base de una visión global, que puede ofrecer el emprendimiento al dueño del terreno, dato que podemos ver en el recuadro rojo titulado “MÁXIMO A ENTREGAR POR TERRENO”

MAXIMO A ENTREGAR POR TERRENO
	METROS CUADRADOS DPTO		132,03

Para comprender los conceptos que encierra la planilla es útil, previo a su estudio, visualizar el siguiente video: http://www.youtube.com/watch?v=GpwmeRdzz_0

Para una breve introducción al fideicomiso de construcción al costo: https://www.youtube.com/watch?v=0dObHnMvjdw

Dr. Sergio Carbone
Contador Publico (UBA)
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