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CRÉDITOS HIPOTECARIOS UVA Y SU IMPACTO EN LAS DETERMINACIONES PATRIMONIALES DE LAS OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE PERSONAS HUMANAS Y SUCESIONES INDIVISAS

Dr. Sergio Carbone - Contador Público (UBA)
Mail: carbonesergio@gmail.com - Cel: 15-6660-9889




IMPUESTO A LAS GANANCIAS E IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES

Desde fines de 2016 en la República Argentina se ha vivido un incremento sostenido de las operaciones inmobiliarias soportadas en las facilidades otorgadas por el sistema financiero en cuanto a financiación para adquisición de inmuebles con destino vivienda. En este sentido, si bien existen diversos “productos financieros”, el sistema de financiamiento bajo e método de ajuste UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), permite la celebración de créditos con garantía hipotecaria con resguardo del valor subyacente para el prestamista. La mecánica resulta de una menor tasa de financiación (contemplando solo el precio del dinero) exenta, por tanto, de los riesgos cambiarios y momentarios para el acreedor.

Ahora bien, la crisis podría presentarse cuando, el contribuyente, tomador de un crédito hipotecario bajo cláusula UVA, necesita expresar su patrimonio a los efectos de las determinaciones fiscales en el impuesto a las ganancias o del impuesto sobre los bienes personales. 

La expresión del patrimonio en las determinaciones en el impuesto a las ganancias tienen solo carácter informativo posibilitando una comparativa interanual de la capacidad de consumo del contribuyente. La exposición del patrimonio, y su valuación, en el impuesto sobre los bienes personales incide, directamente, sobre la base imponible en el impuesto.

En el impuesto a las ganancias una incorrecta valuación del patrimonio (comprensivo de activos y pasivos) generará, entre otros efectos, una distorsión en el consumido del ejercicio; distorsión que podría ser significativa. En el impuesto sobre los bienes personales se podría llegar a lesionar intereses fiscales.

El objeto de este documento es, brevemente, sentar posición respecto del método de valuación adecuado, en relación al impuesto a las ganancias y en el impuesto sobre los bienes personales, del pasivo generado por el crédito hipotecario bajo cláusula UVA.

¿QUE SON LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS UVA?
Los créditos hipotecarios UVA son deudas de valor. Estas deudas de valor debemos diferenciarlas de las deudas de dinero (o deudas relacionadas con la obligación de entregar una cosa como ser dólares estadounidenses) en que hacen referencia a un bien subyacente. Modificado su valor, el obligado debe cumplir con entregar dinero suficiente para resarcir del valor del bien involucrado en el pacto. 

De lo dicho, las deudas de valor, incluyen un “aleas” que será su determinación monetaria. La determinación monetaria no es en si el valor adeudado sino solamente la mesura del mismo. Las deudas de valor encuentran su marco normativo en el Art. 772 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina:

“ARTICULO 772.-Cuantificación de un valor. Si la deuda consiste en cierto valor, el monto resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda tomar en cuenta para la evaluación de la deuda. Puede ser expresada en una moneda sin curso legal que sea usada habitualmente en el tráfico. Una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones de esta Sección.”

Obsérvese que el CCyC Art. 772 expresamente dispone “al momento de evaluación de la deuda”. Esta mecánica de valoración implica que, ante cada momento de evaluación, forzosamente, se determinará la expresión monetaria del valor de la prestación subyacente.

VALUACIÓN EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS
En relación al impuesto a las ganancias corresponde considerar lo dispuesto por RG DGI 2527 que, para el caso de personas humanas y sucesiones indivisas, advierte las pautas para valoración de Activos y Pasivos. En este sentido corresponder remitirnos al Art. 14 RG DGI 2527:
“Artículo 14.- Las deudas prendarias, hipotecarias, comunes, etcétera, no comerciales, se valuaran sin computar los intereses -expresos o presuntos- ni las actualizaciones -pactadas o no- que pudieran corresponder.”

Es posible que el lector entienda que el término actualizaciones se asemejaría al efecto “financiero” que genera el índice UVA. Sin embargo debemos recordar que el término actualizaciones hace referencia a un concepto financiero (DAT 24-1991  - DAT 27-1991 – ARTCASAS SRL CNACAF 1988 entre otros). 

En lo que respecta al sistema de “créditos UVA” no estamos frente a un elemento de actualización de créditos o deudas (que, por otra parte, se encuentran prohibidos por art. 7 y 10 Ley 23.928) sino, como se ha indicado previamente, se trata de la determinación monetaria de una obligación basada en un valor subyacente.

De lo dicho entendemos que una deuda hipotecaria, basada en el sistema de “créditos UVA”, siendo que no su constante modificación nominativa obedece solo en parte a un concepto financiero (los intereses contenidos) mientras que, el aquella parte no considerada componente financiero, es tan solo una expresión monetaria del valor subyacente, según el Art. 14 RG DGI 2527 debería expresarse al “valor” pendiente de amortización neto de intereses.

Ahora bien. Debemos aclara que lo aquí descripto “rompe” con la lógica que impregna las valuaciones patrimoniales, en los objetivos buscados en el Impuesto a las Ganancias, según la RG DGI 2527. La norma, al momento de ser redactada, contaba de entre sus objetivos, la consideración estática del patrimonio entre ejercicios fiscales de modo de permitir la comparación, entre ejercicios y, con ello, considerar el aspecto dinámico de la ecuación del contribuyente para el ejercicio de liquidación.

En el caso de seguir las pautas interpretativas aquí vertidas, a los efectos de valorar pasivos hipotecarios bajo cláusula UVA, el contribuyente debería incluir, en su JUSTIFICACIÓN PATRIMONIAL, una línea de ajuste que considere la variación del valor subyacente del capital adeudado. Caso contrario se podría llegar a una significativa distorsión del monto consumido del ejercicio.

Otra opción, en posición con la que no coincidimos, es considerar como “valor nominal” el reflejado al momento de la contratación del crédito. Entendemos que no sería el criterio adecuado según el texto del Art. 14 RG DGI 2527 pero que, sin embargo, obedece a la inteligencia general perseguida por la RG DGI 2527 en su conjunto y la comparación inter-anual requerida por las normas tributarias en referencia al impuesto a las ganancias.

VALUACIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES
La partida bajo referencia reviste de especial interés en cuanto a la determinación de la base imponible en el impuesto sobre los bienes personales toda vez que se trata de un pasivo directamente relacionado con la adquisición de la casa habitación del contribuyente.

En este sentido, corresponde recordar las pautas valuatorias para este tipo de bienes en el impuesto de referencia:

Art. 22 inc. a) “De tratarse de inmuebles destinados a casa-habitación del contribuyente, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, del valor determinado de conformidad a las disposiciones de este inciso podrá deducirse el importe adeudado al 31 de diciembre de cada año en concepto de créditos que hubieren sido otorgados para la compra o construcción de dichos inmuebles o para la realización de mejoras en los mismos.”

Por su parte, el Decreto 127/1996, reglamentario del impuesto sobre los bienes personales, en su Art. 15 lo siguiente:

“Art. 15 A los efectos de la aplicación de lo dispuesto en el anteúltimo párrafo del inciso a) del artículo 22 de la ley, el importe a deducir en concepto de créditos que hubieran sido otorgados para la compra o construcción de inmuebles destinados a casa-habitación o para la realización de mejoras en los mismos, incluidos los saldos impagos del precio pactado por la compra, construcción o mejora de la vivienda, será el adeudado al 31 de diciembre de cada año.”.

De las normas transcriptas surge, claramente, que la valoración del pasivo relacionado con la adquisición de la casa habitación, deberá ser realizada al cierre de cada ejercicio fiscal. Considerando lo expuesto en el título anterior “VALUACIÓN EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS”, en referencia al concepto jurídico de “deudas de valor”, su encuadre y efectos en la materia bajo estudio, entendemos que podría presentarse el caso de que, por consideración del incremento nominal de la deuda contraída originalmente con cláusula UVA, esta subsuma íntegramente el valor de adquisición neto de amortizaciones del inmueble de referencia.

Veamos un ejemplo para un inmueble adquirido al inicio del ejercicio fiscal con un préstamo hipotecario valorado en $ 8.000.000,00 que, en el ejercicio, hubiera sufrido un incremento del valor medido en pesos del 30% anual.

VALOR ADQUISICIÓN

10.000.000,00
AMORT. ACUM.

-160.000,00
BASE IMPONIBLE

9.840.000,00



DEUDA - UVA 

-10.400.000,00



BASE

-560.000,00

Como vemos, en este caso, un crédito hipotecario en UVA termina por erosionar la base imponible en el impuesto sobre los bienes personales.

PALABRAS FINALES
Si bien no tenemos dudas en referencia a la autonomía del derecho tributario debemos recordar que, en cuanto a obligaciones de valor, a los efectos valorativos aquí descriptos, entendemos que el tratamiento del pasivo debería ser consistente en las determinaciones del impuesto a las ganancias y en el impuesto sobre los bienes personales dado que, en el caso, la interpretación obliga a la aplicación de las mismas normas supletorias.




Dr. Sergio Carbone - Contador Público (UBA)
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