EFECTOS DEL INCREMENTO SOSTENIDO DE COSTOS DE OBRA EN EL DISEÑO DE PLANES DE NEGOCIOS DE CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES
Dr. Sergio Carbone - Contador Público (UBA)
Mail: carbonesergio@gmail.com - Cel: 15-6660-9889
EFECTOS DEL INCREMENTO SOSTENIDO DE COSTOS DE OBRA
EN EL DISEÑO DE PLANES DE NEGOCIOS DE CONSTRUCCIÓN DE
INMUEBLES
I.- INTRODUCCIÓN
El capitalismo, como sistema económico, desde sus comienzos se ha
caracterizado por un crecimiento sostenido de las economías en las que se
instala pero también es parte de sus características la existencia de ciclos
económicos de “auge” y “recesión”. Mucho se ha argumentado en orden a estas dos
“etapas” del ciclo económico encontrando ponencias que explican los mismos como
consecuencias de “fallas del mercado”, naturales y propias del sistema y que se
presentan en la economía doméstica producto de la inacción del Estado o de su
falta de control sobre las economías particulares. Otros argumentan que estas
“etapas” son necesarias para reorganizar el mercado, para expulsar a los
actores que explotan los recurso de manera ineficiente y dar paso a quienes,
con mayor eficiencia, pueden dar lugar a la explotación de un recurso siempre
escaso y, con ello, elevar el nivel de vida de la población en general.
La globalización, fenómeno que se muestra fuerte a partir de 1960, pero
con mayores efectos a partir de 1990 con la caída del muro de Berlín, explica
que lo que antes fuera un efecto de un ciclo económico doméstico hoy presente
carácter internacional y, con ello, una crisis del sistema capitalista en una
determinada parte del mundo puede (y de hecho lo hace) afectar a economías
distanciadas geográficamente pero “conectadas” desde el punto de vista
económico.
Argentina, naturalmente, no ha sido ajena a esta característica del
sistema económico capitalista y, por cuanto interesa a objeto del presente
escrito, no solamente deberemos preocuparnos por los ciclos económicos del
régimen capitalista sino además por los ciclos monetarios del régimen que, a la
postre de lo que repasaremos más adelante, puede conllevar el deterioro del
signo monetario y, con ello, un incremento sostenido de precios y la necesidad
de proteger los valores de este pernicioso efecto monetario.
En nuestro país hemos vivido, por lo menos desde 1950 en adelante,
varios ciclos inflacionarios que han llevado incluso a la pérdida (pese a que la palabra “cambio” suena menos
dramática prefiero utilizar “perdida debido a que creo expresa en mejor manera
lo que ha sufrido nuestro pueblo) de nuestro signo monetario en varias
oportunidades:
Ley 3.871 – PESO MONEDA NACIONAL
04/11/1899
– 31/12/1969
Ley 18.188 – PESO LEY 18.188 01/01/1970 –
31/05/1983
(se quita dos ceros al PESO MONEDA NACIONAL)
(se quita dos ceros al PESO MONEDA NACIONAL)
Ley 22.707 – PESO ARGENTINO 01/06/1983 –
14/06/1985)
(se quita cuatro ceros al PESO LEY 18.188)
(se quita cuatro ceros al PESO LEY 18.188)
Decreto 1096/1985 – AUSTRAL 15/06/1985 –
31/12/1991
(se quita tres ceros al PESO ARGENTINO)
(se quita tres ceros al PESO ARGENTINO)
Decreto 2128/1991 01/01/1992 – hasta actualidad
(se quita cuatro ceros al AUSTRAL)
(se quita cuatro ceros al AUSTRAL)
Se aprecia entonces que, en total, nuestra
moneda ha perdido 13 CEROS y esta “perdida” de ceros no representa otra
cosa que la disminución del valor fiduciario de la moneda por cuanto quién en
1889 hubiera tenido un patrimonio valuado en $ 10.000.000.000.000,00 (pesos
moneda nacional) hoy sería poseedor de una riqueza equivalente a $ 1.
Pese a lo descripto; pese a que en nuestra historia monetaria se muestra
sumamente inestable en el corto lapso de tiempo que va desde 1970 hasta 1990
pero con capacidad de destruir completamente una fortuna si esta hubiera estado
dispuesta en moneda billetes y pese a los hechos ocurridos en nuestro país en
el final del año 2001 que impulsó un nuevo brote inflacionario parecería ser
que la “década de los 90” con su paridad peso dólar, la recesión sistémica como
“receta” del ciclo económico y una deflación imperante en último lustro de la
misma, ha logrado que nos olvidemos de lo que significa la pérdida del poder
adquisitivo de nuestra moneda y, en consecuencia, dejemos de lado las prácticas
presupuestarias y contables que, a base de esfuerzo, pericia y experiencia,
supimos construir en los tumultuosos años que cuentan desde 1970 hasta 1990,
nos colocan a nivel mundial como los máximos exponentes de técnicas de
reexpresión de información financiera a nivel mundial y es allí donde encuentro
la motivación principal de este paper.
Argentina se encuentra sufriendo desde el año 2008 un incremento
sostenido de los precios internos iniciándose con un ciclo anual del orden del
10% para encontrarnos hacia el año 2010 en el orden del 18% al 23% (según
mediciones privadas) y hacia finales del 2013 reconociendo un promedio cercano
al 30% anual. En lo que hace al rubro de la construcción de viviendas influye
fuertemente el valor de la cotización de la divisa estadounidense que en poco
tiempo “salta” de un valor promedio cercano a los $ 6 hasta un valor cercano a
los $ 8,20 por dólar.
Esta situación, este contexto descripto, se presenta como INESTABLE para
proyectos inmobiliarios que superen los 24 meses de duración. Recordemos que
hace tan solo 24 meses en Argentina:
.-
Se podían adquirir dólares libremente en bancos
.-
El dólar presentaba una cotización de $ 4,50 por dólar promedio
.- La inflación era medida por consultoras
privadas en el orden del 24% anual pero por índices oficiales encontrábamos
valores debajo del 10%
Esta descripción no pretende
hacer juicio de los datos utilizados o de las decisiones políticas, solo
pretende realizar una descripción del contexto en el que se desenvuelven los
negocios y planificaciones de diversos proyectos inmobiliarios.
Es en este escenario en el que se desenvuelven los constructores
quienes, en su mayoría, presentan prácticas de costeo y comercialización de
unidades propias de una época de estabilidad monetaria o de libre acceso al
mercado de cambios (todas situaciones no imperantes en la Argentina actual) por
lo que estaremos obligados, entonces, a MODIFICAR LAS PRACTICAS APREHENDIDAS de
etapas anteriores, INCLIUR A LAS CIENCIAS ECONÓMICAS en los planteos de
negocios y MEJORAR LA ADMINSITRACIÓN DEL EFECTIVO en todo proyecto
inmobiliario.
En orden de presentar un documento de trabajo que se muestre didáctico,
no orientado al profesional en ciencias económicas, sino orientado al
profesional de la arquitectura, de la ingeniería o a quien se encuentre
planificando una obra de plazo considerable (hoy día un plazo de 18 meses ya se
presenta como “considerable”), se presentará un “caso testigo” costeado y
planificado con valores actuales, conforme las prácticas habituales llevadas
adelante por gran cantidad de constructores para luego incorporar previsiones
monetarias propias de nuestro contexto y demostrar, de manera numérica, el
efecto de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda y el incremento en
costos que sufre todo emprendimiento a plazos esperando que, con ello, quede
clara la necesidad de que TODO PROYECTO
ARQUITECTÓNICO sea analizado por un PROFESIONAL EN CIENCIAS ECONÓMICAS para
analizar el flujo de fondos y los costos impositivos que deberá soportar.
II.- EL CASO TESTIGO BAJO ESTUDIO
(a modo de ejemplo)
Antes de iniciar las tareas de costeo directo rubro por rubro e ítem por
ítem es habitual que se realicen estimaciones de carácter globales partiendo de
datos conocidos por la industria y porcentuales de asignación de costos
previamente definidos por el constructor y ajustados al tipo de inmueble que se
pretende obtener como resultado. El procedimiento que aquí describo suele ser
el primer trabajo de costeo realizable para cualquier tipo de obra para que
permitirá conocer la viabilidad del proyecto. Una vez determinado el costeo
principal se suele pasar al costeo pormenorizado ITEM POR ITEM de la obra para,
de esta manera, tener mayor control sobre la composición de costos de cada
línea de costos.
A los fines de este trabajo preliminar no pasaremos a esta “segunda
instancia” dado que no aportaría valor a lo que se pretende transmitir; sin
embargo es útil mencionar que todo lo aquí descripto no comprende la
integralidad de las tareas a desarrollar en etapa de costeo sino una primera
aproximación, un trabajo preliminar, para luego pasar a un análisis de mayor
detalle.
Conforme lo expuesto, iniciaremos el presente con la descripción de la
información tal cual suele ser compuesta en la mayoría de los casos (es decir,
sin tener en cuenta el deterioro del valor monetario en contextos
inflacionarios y sin realizar las consideraciones den cuanto al tratamiento
tributario del emprendimiento) realizando, a su vez, un detalle del trabajo de costeo habitualmente
desarrollado por constructores o planificadores inmobiliarios y que conformará
el INSUMO NECESARIO para el análisis económico financiero y el impacto que la
pérdida sistemática del valor del dinero genera en este tipo de proyectos,
basados estos en valores de asignación de costos y de construcción estándar
ajustables al proyecto que se pretende desarrollar.
Las hipótesis de trabajo y los ejemplos desarrollados se realizarán
sobre la modalidad de construcción de inmuebles bajo FIDEICOMISOS DE
CONSTRUCCIÓN AL COSTO donde si bien los procedimientos seguidos por los constructores
y los errores u omisiones habitualmente detectados son independientes de la
estructura jurídica mediante la cual se comercializa el emprendimiento, es
justo aclarar que, algunas consideraciones tributarias, deberán ser adaptadas
conforme el vehículo jurídico utilizado.
a.- El costeo estándar de la obra
Dado por fijo el costo del terreno y las inversiones requeridas para la
incorporación a la estructura económica el objetivo de todo planificador
inmobiliario es determinar el costo de la obra a desarrollar dado que, de ella,
dependerán el resto de las variables económicas del proyecto como ser los
honorarios de los profesionales intervinientes, los honorarios del
administrador fiduciario o las erogaciones impositivas a soportar.
El costo de obra depende fuertemente de la cantidad de metros cuadrados
a construir y, siendo que de ello se desprende una cantidad de metros cuadrados
a vender, determinará entonces el valor máximo a pagar por la tierra sobre la
que se emplazará la obra. Este costo de obra o costo de construcción se
presenta, entonces, como la “variable” mas importante de este tipo de
emprendimientos pero, paradójicamente, la mas difícil de trabajar por la gran
cantidad de elementos que contiene la apertura del mismo, la dispersión en el tiempo
para la realización de las inversiones, la dificultad en selección de los
diversos proveedores y las calidades de los productos con los que se desea
trabajar.
Por ello es que, al trabajar con presupuestos estimados y en el objetivo
de no demorar previsiones básicas para conocer la viabilidad de ciertos
proyectos, es habitual encontrar que se utilizan valores estándar publicados en
medios o cámaras afines, siendo para JUNIO de 2014, aplicable al ejemplo
numérico que desarrollaremos, un valor de obra para VIVIENDA MULTIFAMILIAR de
la calidad esperada a trabajar de $ 9.990,00 el metro cuadrado cubierto. Este
será el valor “pivote” de todo el proyecto y el utilizado por el constructor o
planificador inmobiliario como valor testigo y base para sus estimaciones.
b.- Metros Cuadrados de Obra
El segundo paso del constructor es considerar las características del
terreno y las normas locales para este tipo de emprendimientos que determinará la
cantidad de unidades funcionales y complementarias que el proyecto podrá
contener. En nuestro “caso testigo” de trabajo serán diseñadas de la siguiente
manera:
SUPERFICIES PROPIAS
|
Sup. Cub.
|
Sup. Semicub
|
Sup. Descub.
|
Planta Baja
|
32,00
|
0,00
|
|
Primer piso
|
141,00
|
15,00
|
|
Segundo piso
|
141,00
|
15,00
|
|
Tercer piso
|
141,00
|
15,00
|
|
Cuarto piso
|
141,00
|
15,00
|
|
Quinto piso
|
107,00
|
15,00
|
33,00
|
Sexto piso
|
107,00
|
15,00
|
|
Total superficies Propias
|
810,00
|
90,00
|
33,00
|
Total Metros Cuadrados Vendibles: 933 Metros Cuadrados. Un punto que es necesario resaltar es que las normas municipales establecen, en muchas jurisdicciones, cantidades mínimas de cocheras a construir por cada unidad habitacional construida. En otras localidades esta restricción no existe quedando a la libertad del constructor definir la cantidad de cocheras a construir. En nuestro caso, ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en una zona donde no se requiere un mínimo de cocheras, se planifica un emprendimiento con solo 4 cocheras en carácter de unidad complementaria.
Es importante destacar que este tipo de bienes (cocheras) en zonas
urbanas son altamente demandados por lo que su precio de venta (o adhesión si
trabajáramos con una figura fiduciaria) suele presentarse muy por encima del
costo de construcción de la misma convirtiendo en altamente rentable la
asignación y diseño de inmuebles con una unidad complementaria por cada unidad
funcional.
En nuestro ejemplo, las cocheras se presentan en 4 unidades
Cocheras
|
4,00
|
Como se indicó en párrafos anteriores, los metros cuadrados vendibles
representan la cantidad de metros construidos que son asignables en carácter de
propiedad, pero no se corresponden con el total de la construcción que se
requiere desarrollar.
Es por ello que desde el estudio de arquitectura o bien desde las
planificaciones de los desarrolladores inmobiliarios, se realizan previsiones
en cuanto a la cantidad de metros en espacios comunes, no vendibles, que
demandará el proyecto de manera de obtener, con este cálculo, el total de
metros cuadrados de obra a encarar.
En nuestro caso será conforme expresa el siguiente cuadro:
SUPERFICIES COMUNES
|
Sup. Cub.
|
Sup. Semicub
|
Sup. Descub.
|
Planta baja
|
35,00
|
100,00
|
|
Primer piso
|
35,00
|
||
Segundo piso
|
35,00
|
||
Tercer piso
|
35,00
|
||
Cuarto piso
|
35,00
|
||
Quinto piso
|
35,00
|
||
Sexto piso
|
35,00
|
||
Terraza
|
50,00
|
93,00
|
|
Total de superficies Comunes
|
295,00
|
100,00
|
93,00
|
Conforme lo expuesto hemos detectado la cantidad de metros a construir
quedando ellos resumidos en:
a.- metros
cuadrados cubiertos de construcción: 1.105,00
b.- metros
cuadrados descubiertos de construcción: 190,00
Siendo que, como indicamos en el punto “a.- El costeo estándar de la obra” se ha determinado un valor
estándar de construcción en $ 9.990,00 se determina entonces un costo estándar
estimado de construcción de $ 11.988.000,00 conforme el siguiente resumen.
Costo por m2 cubierto de construcción
|
1.105,00
|
9.990,00
|
11.038.950,00
|
Costo por m2 semi-cubierto de construcción
|
190,00
|
4.995,00
|
949.050,00
|
COSTO HISTORICO PROYECTADO DE OBRA
|
11.988.000,00
|
c.- Honorarios Profesionales.
Una vez costeado el trabajo de obra, definidas las capacidades
arquitectónicas del lote de terreno y determinada la cantidad de metros
cuadrados de construcción a desarrollar incluyendo aquellos que serán parte de
las unidades sujetas a comercialización y aquellos que serán partes comunes del
consorcio de copropietarios a conformar, se pasa al proceso de proyección de
costos para honorarios profesionales.
Si bien es cierto que el valor de honorarios puede variar de proyecto en
proyecto, para emprendimientos de estas magnitudes es común recibir las
siguientes proyecciones:
.-
Honorarios Arquitecto y Dirección de Obra 10%
del costo de obra proyectado
.-
Honorarios administrador fiduciario 5%
del costo de obra
Naturalmente en proyectos de mayor envergadura es común encontrar
participaciones para el Desarrollador Inmobiliario y asignaciones en particular
para el profesional contable, auditor técnico y servicios jurídicos. Siendo que
se trata de una obra de pequeña magnitud es habitual que estas funciones sean
cubiertas con los honorarios de las partes mencionadas.
d.- Resumen de la información
recibida y primeras observaciones
Hasta aquí la información que habitualmente es utilizada para la oferta
al público del proyecto inmobiliario. En su condición más rústica se compone
del rubro a.- Tierra, b.- Costos Directos (gastos de obra) y costos indirectos
(honorarios y administración).
Un ejemplo de ello lo encontramos en el siguiente resumen:
COSTOS HISTÓRICOS PROYECTADOS
|
|||
TERRENO
|
2.000.000,00
|
||
COSTO INCORPORACION TERRENO
|
200.000,00
|
||
ACUM OBRA
|
11.927.032,84
|
||
ACUM HONORARIOS
|
2.210.287,50
|
||
TOTAL HISTÓRICO A DISTRIBUIR
|
16.337.320,34
|
||
M2 VENDIBLES
|
933
|
||
COSTO POR METRO CUADRADO
|
17.510,53
|
||
(en pesos)
|
Aclaración: Es común recibir el dato de COSTO DE OBRA con su apertura
por rubro y totales de inversiones esperadas realizar por rubro, sin embargo,
en lo que aquí interesa, no es importante conocer, en este momento, la apertura
estimada para el total del costo de obra a soportar por el emprendimiento.
Asimismo, se hace notar que el valor de $ 17.510,53 por metro cuadrado
de obra se presenta “razonable” cuando se lo compara con valores informados en
diferentes proyectos inmobiliarios a la venta a la fecha en el mercado.
Podríamos preguntarnos:
¿cuál es el problema con esta
presentación?
La respuesta a esta pregunta está en la variante a la rendición de la
información que he encontrado en el desarrollo de mi actividad profesional y es
que la estimación antes descripta no contiene apertura, detalle ni proyecciones
de las diversas erogaciones tributarias que requiere este emprendimiento.
Sin pretender realizar una acabada explicación del régimen tributario
aplicable sobre las obras en construcción bajo esquemas de FIDEICOMISOS DE
CONSTRUCCIÓN AL COSTO es importante comprender algunas premisas básicas que nos
servirán para apreciar, con mayor fluidez, las explicaciones de puntos
siguientes:
e.- Introducción a los tributos
que inciden en los emprendimientos inmobiliarios
- Impuesto al Valor Agregado
Encontraremos que el Impuesto al Valor Agregado estará contenido en el
precio de compra de todos los productos y servicios que se adquieran para la
obra. Si bien contable y tributariamente no incide en la determinación de los
costos de la obra, representa una erogación que debe ser contemplada en los
planes financieros del ente como erogación adicional al “costo bruto” de la
obra pero además representará un crédito tributario a descontar contra el
Debito Fiscal de la Obra.
En cuanto se trate de construcción de inmuebles para vivienda debemos
reconocer la existencia de dos alícuotas en el IVA que gravan las compras de
bienes y servicios para este tipo de emprendimiento siendo estas 21% mayormente
aplicables a compra de bienes y 10.5% mayormente aplicable a prestación de
servicios.
Esta diferencia de tasas tributarias obliga entonces a determinar:
a.- Si el precio de construcción por metro
cuadrado tomado por referencia incluye el IVA o se presenta en valores TOTALES.
Siempre que realizo esta pregunta es respondida informando que el valor de
referencia (que para nuestro caso testigo es de $ 9.990,00 el metro cuadrado de
construcción) incluye todos los costos tributarios sin mayor especificación
sobre el punto
b.- Determinar el valor de IVA a tributar por
cada una de las adquisiciones (con sus correspondientes alícuotas).
En referencia a este punto, es común encontrar que se toman (valores
preestablecidos) de incidencia en el IVA en función de la experiencia de
diferentes constructores o de promedios de obras pasadas que, al realizar los
números finales, si bien se presentan razonables, no se presentan realizados
por medio de un cálculo que otorgue la certeza de una apertura o de un
desagregado rubro por rubro.
La “contraparte” del Crédito Fiscal en IVA abonado en cada una de las
adquisiciones de bienes o servicios para la construcción del inmueble (salvo
que las compras sean realizadas a contribuyentes monotributistas que se
encuentran exentos del gravamen) es el Débito Fiscal que se determinará a una
alícuota del 10.5% (recordemos que nuestra hipótesis de trabajo se basa en
construcción de inmuebles para vivienda) sobre el precio neto trabado. La
determinación del precio neto gravado será el producto de restar al total de
los valores recibidos, el valor correspondiente al terreno y el Débito Fiscal
contenido en el precio, representado en la siguiente ecuación.
PRECIO TOTAL = (TERRENO + NETO GRAVADO OBRA +
(NETO GRAVADO OBRA *0,105))
Naturalmente, para conocer el DEBITO FISCAL DE LA OBRA deberemos
trabajar con un poco de Algebra y siendo
que el valor de la obra se va modificando con el transcurso del tiempo, el
cálculo del DEBITO FISCAL será dinámico obligando a una comparación permanente
con los CREDITO FISCALES acumulados a cada fecha de cálculo.
-
Impuesto a
la Ganancia Mínima Presunta
El Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta grava el Activo de un
Fideicomiso (que estará representado por todos las erogaciones realizadas en el
marco del emprendimiento bajo desarrollo) a la alícuota del 1% permitiendo que,
el valor abonado, sea descontado del Impuesto a las Ganancias efectivamente
devengado con la adjudicación a los beneficiarios de las unidades funcionales
suscriptas.
El corte de información se debe realizar al 31 de diciembre de cada año
por lo que, a los efectos del cálculo del presente impuesto deberemos realizar
una proyección de erogaciones en el tiempo a fin de estimar el impuesto a
erogar conforme el total de inversiones realizadas a dicha fecha.
En cuanto a las rendiciones básicas es común que no se tenga en cuenta
la incidencia de este impuesto en el costo de obra (por lo menos en las
proyecciones iniciales). En otros casos, al igual que en el IVA, es común que
se trabaje con parámetros estándar que bien pueden estar incorrectos en cuanto
a sus cálculos.
-
Impuesto
sobre los Bienes Personales
El Impuesto sobre los Bienes Personales presenta un funcionamento
similar (en cuanto a su mecánica de liquidación) al Impuesto a la Ganancia
Mínima Presunta pero a diferencia de este no es compensable contra impuesto
alguno sino que representa un impuesto que corresponde sea pagado por el
Fideicomiso en su carácter de agente sustituto en el impuesto.
El corte de información se debe realizar al 31 de diciembre de cada año
por lo que, a los efectos del cálculo del presente impuesto deberemos realizar
una proyección de erogaciones en el tiempo a fin de estimar el impuesto a
erogar conforme el total de inversiones realizadas a dicha fecha.
En cuanto a las rendiciones básicas es común que no se tenga en cuenta
la incidencia de este impuesto en el costo de obra (por lo menos en las
proyecciones iniciales). En otros casos, al igual que en el IVA, es común que
se trabaje con parámetros estándar que bien pueden estar incorrectos en cuanto
a sus cálculos.
-
Impuesto
sobre los Ingresos Brutos
Si bien es cierto que en la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires ciertas construcciones de inmuebles se encuentran exentas del impuesto
estas son las menos dado que para que proceda la exención se dependerá de la
categoría del inmueble a construir y sus características que, en lo general,
terminan por colocar fuera del mercado la oferta del mencionado inmueble. Por
ello, resulta ser hoy difícil encontrar un proyecto inmobiliario que goce de la
mencionada exención.
El impuesto sobre los Ingresos Brutos recae sobre el precio NETO GRAVADO
de la obra siendo las alícuotas aplicables dependientes de la jurisdicción de
emplazamiento de la obra. En nuestro caso trabajaremos con una alícuota del 3%
dado que estamos ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
-
Retención
en el Impuesto a las Ganancias
Al momento de otorgar las escrituras es común que la estructura
fiduciaria deba soportar una retención en el impuesto a las ganancias
equivalentes al 3% del precio de las operaciones. Si tenemos en cuenta que este
es un costo tributario que depende de un acto de transferencia de dominio es
comprensible que, en los primeros cálculos tributarios, este no sea incluido,
pese a ello es necesario realizar las previsiones tributarias dado que nos
podemos encontrar, como demostraré más adelante, con una estructura fiduciaria
que deba soportar costos tributarios de difícil recupero incrementando con ello
el valor de las obras pudiendo lesionar, en consecuencia, la viabilidad del
proyecto.
g.- Información recibida
incorporando algunas previsiones tributarias
Como hemos visto en párrafos anteriores, es común recibir información
para el desarrollo de una obra con algunas “estimaciones” impositivas
realizadas en base a experiencias de incidencias tributarias en el costo de
obra previas al proyecto presentado.
En canto a las prácticas tomadas al solicitar explicaciones del origen
de las proyecciones tributarias se indica que es común entender que la
incidencia del IVA en el costo de obra es del 17% aproximadamente y que los
impuestos patrimoniales es del 1.5% del costo de obra cumulado aproximadamente.
Como se verá más adelante, estas previsiones son incompletas y existen
métodos que, si bien son simplificados, ofrecen mayor certeza en cuanto a los
valores determinados para cada uno de los tributos que inciden en la obra y
ofrecen la posibilidad de ajustes en el caso de modificar la composición de los
costos requeridos para llevar adelante el proyecto.
El cuadro recibido para estudio se presenta en el siguiente esquema
TERRENO
|
2.000.000,00
|
|
COSTO INCORPORACION TERRENO
|
200.000,00
|
|
ACUM OBRA
|
10.384.255,28
|
|
ESTIMADO IVA
|
1.765.323,40
|
|
ACUM HONORARIOS
|
1.884.542,65
|
|
ACUM IVA DE HONORARIOS
|
320.372,25
|
|
GMP
|
143.544,94
|
|
BP ACC Y PART
|
71.772,47
|
|
TOTAL HISTÓRICO A DISTRIBUIR
|
16.769.810,99
|
Conforme lo expuesto, cuadro recibido, producto de habituales prácticas
de costeo inicial de obras de pequeño tamaño, presenta las siguientes
inconsistencias:
1.- No contempla el impacto del deterioro del
valor del dinero en el costo de obra (como veremos mas adelante, en la medida
en que no se haga un uso eficiente de las disponibilidades financieras,
incrementará el valor histórico de obra a distribuir.
2.- Las proyecciones de créditos tributarios
son realizadas en base a estimaciones “comunes” para diferentes proyectos pero
no se contempla que cada proyecto es diferente y se requiere conocer la mezcla
de los productos y servicios requeridos para la obra a los efectos de
presupuestar, sobre bases científicas, los créditos tributarios
3.- no ha proyectado los costos tributarios
relacionados con la adjudicación de las unidades funcionales. Este último punto
es, diría yo, una constante en los edificios que son presupuestados conforme el
método que aquí describo derivando, al momento de la escritura, en arduas
discusiones en cuanto a quien debe abonar los costos tributarios y sobre la
magnitud de los mismos. El objetivo de contar con un presupuesto financiero de
obra es, justamente, tener contemplado estos costos tributarios para llegar a
una escritura traslativa de domino, sin discusiones en cuanto a sus costos y
con sanas relaciones comerciales.
III.- APERTURA BÁSICA DEL COSTO
DE OBRA
Hemos mencionado que el “insumo básico” de nuestro trabajo será el costo
de obra proyectado y que este se encuentra relacionado con el valor por metro
cuadrado de obra estimado por el productor y con los metros cuadrados de obra a
desarrollar. Para nuestro caso testigo nos han provisto los siguientes datos
(reflejados en el capítulo anterior).
Costo por m2 cubierto de construcción
|
1.105,00
|
9.990,00
|
11.038.950,00
|
Costo por m2 semicubierto de construcción
|
190,00
|
4.995,00
|
949.050,00
|
COSTO HISTORICO PROYECTADO DE OBRA
|
11.988.000,00
|
(en
pesos)
De la consulta realizada al planificador
inmobiliario se nos indica que el costo de construcción estimado en $ 9.990,00
INCLUYE IVA situación por la cual deberemos, en primer lugar, obtener
información de parte del constructor en cuanto a la composición por rubro del
costo de obra y su desagregación en cuanto a componentes de MANO DE OBRA y
MATERIA PRIMA a los efectos de estimar las alícuotas del IVA aplicables a cada
adquisición.
a.- Distribución del costo de
obra estimado en “Rubros Generales de Obra”
Obtenido el costo de obra estimado sobre la base de un procedimiento de
valores estándar será entonces necesario asignar o distribuir el mismo entre
los diferentes rubros (realizándose en esta etapa de planificación a nivel
general) que conformarán el emprendimiento. Para ello el constructor conoce
previamente el producto que desea obtener y posee una asignación o distribución
de costos de obra que utiliza de manera estándar.
Naturalmente dentro de cada rubro encontraremos partidas que conformarán
los sub rubros y para cada sub-rubro debemos tener en cuenta que se desarrolla
por medio de adquisición de materiales o prestación de servicios de mano de
obra impactando esta consideración en dos variables que se mostrarán
fundamentales para este tipo de proyecto:
1.- la capacidad de acopio (si el rubro en
cuestión contiene costos asignables a adquisición de bienes entonces su valor
será fácilmente acopiable, no así con la mano de obra o los servicios que se
requieran contratar).
2.- la alícuota del Impuesto al Valor Agregado
(dado que, de construir inmuebles para vivienda, la venta la mayoría de los
insumos de obra se encuentran alcanzados al 21% pero la mano de obra se
encuentra alcanzada al 10.5%).
Asimismo, es importante trabajar con un apertura por sub-rubros dado que
si bien cada rubro puede demandar inversiones financieras en una determinada etapa
del desarrollo, a los efectos de lograr una eficiente administración del dinero
y realizar mejores previsiones en cuanto a valores impositivos involucrados en
cada una de las erogaciones a practicar (como ser la alícuota del impuesto al
valor agregado relacionada con el bien o servicio a adquirir, el régimen de
retenciones aplicables al pago que se debe realizar o alícuotas de percepciones
impositivas a sufrir) que dependerán, en gran medida, del proveedor con quien
se esté contratando y de la magnitud de la operación económica será prudente
realizar la mencionada apertura.
A modo de ejemplo se cita para el punto expuesto, en el proyecto bajo
estudio y conforme la etapa en la que se presenta, encontramos la asignación de
porcentuales de costos de obra estimados a nivel rubro.
En un posterior paso deberá realizarse la asignación, respetando el
porcentual general para el rubro, a nivel sub-rubro.
Para el rubro “Trabajos Preliminares bien podríamos encontrarnos
posteriormente con la siguiente apertura:
1
|
TRABAJOS PRELIMINARES
|
1.1
|
Desmonte y limpieza de
terreno
|
1.2
|
Replanteo y marcación de
obra
|
1.3
|
Obrador
|
1.4
|
Cartel de Obra
|
1.5
|
Vallado perimetral
|
1.6
|
Demoliciones
|
Pese a lo dicho, siendo que se está trabajando con el objeto de obtener las primeras estimaciones para el negocio bajo estudio, estas proyecciones iniciales de costos proyectados son recibidas en forma global a nivel RUBRO de obra teniendo en cuenta, para proyectos de similares características, las incidencia respecto del total del costo de obra de cada uno de los rubros bajo estudio.
Siendo que la mezcla de rubros y su distribución porcentual dependerá de
consideraciones propias de quien diseña el proyecto el dato así obtenido se
presenta razonable para realizar toda estimación financiera futura.
Detalle
|
Asignación
|
|
Trabajos Preliminares
|
0,59%
|
71.021
|
Excavaciones
|
0,98%
|
118.074
|
Hormigón armado
|
22,49%
|
2.696.114
|
Mampostería
|
6,26%
|
750.838
|
Contrapisos
|
2,83%
|
339.646
|
Aislaciones
|
1,61%
|
193.557
|
Cubiertas
|
1,71%
|
204.445
|
Revoques
|
5,79%
|
694.086
|
Conductos
|
0,24%
|
28.473
|
Yesería
|
6,87%
|
823.540
|
Cielorrasos
|
0,84%
|
101.036
|
Revestimientos
|
1,60%
|
192.120
|
Pisos
|
5,71%
|
684.059
|
Carpinteras y herrajes
|
3,90%
|
467.649
|
Instalación sanitaria
|
13,48%
|
1.615.953
|
Instalación contra
incendio
|
0,81%
|
97.048
|
Instalación eléctrica
|
3,71%
|
445.104
|
Herrería
|
1,63%
|
195.855
|
Cristales
|
0,55%
|
65.681
|
Instalación de ascensor
|
1,71%
|
205.356
|
Muebles
|
2,14%
|
256.055
|
Marmolería
|
0,68%
|
81.003
|
Artefactos eléctricos
|
3,61%
|
432.630
|
Pinturas
|
4,15%
|
497.581
|
Varios
|
0,74%
|
88.843
|
Ayuda de gremios
|
1,91%
|
229.139
|
Gastos de obra
|
3,45%
|
413.093
|
TOTAL COSTO
|
100,00%
|
11.988.000,00
|
Se puede observar que encontramos distribuidos conforme la incidencia planificada para cada RUBRO DE OBRA el total del COSTO DE OBRA PROYECTDO inicialmente en $ 11.988.000,00.
b.- Composición interna en cada
rubro. Mano de Obra vs Materia Prima
Como se mencionara en puntos anteriores, la construcción de inmuebles
para vivienda presenta la particularidad de estar sometida a dos alícuotas en
el impuesto al valor agregado (al margen de las alícuotas reducidas en el
impuesto de las que pueden gozar ciertos productos insumos de la obra bajo
estudio). Es por este motivo que se presenta necesario no solamente conocer la
distribución de costos a nivel rubro (y se presenta conveniente el estudio
posterior a nivel sub-rubro) sino que requeriremos conocer la composición o
asignación entre Mano de Obra y Materias Primas para cada rubro debido a que el
pago de cada uno de los insumos requeridos conllevará un valor que se afectará
al Impuesto al Valor Agregado que, en un primer momento, afectará el flujo de
fondos del emprendimiento y, en momento de proceder a las escrituras
traslativas de dominio representará un crédito tributario para aplicar contra
el impuesto devengado por el mencionado acto por lo cual su presupuestario y
planificación posee dos ventajas para el planificador presupuestario:
1.- mejorar la estimación de requerimiento de
fondos del proyecto
2.- conocer o estimar el crédito tributario
para el momento del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio que
permitirá, como veremos mas adelante, planificar el “cierre tributario” de la
estructura fiduciaria.
En el marco de lo hasta aquí expuesto, presentamos el cuadro mejorado de
asignación de costos presupuestados por rubros:
21%
|
10,50%
|
MT
|
|||
MAT
|
MO
|
||||
Trabajos Preliminares
|
0,00
|
1,00
|
0,00
|
0,59%
|
71.021
|
Excavaciones
|
0,00
|
1,00
|
0,00
|
0,98%
|
118.074
|
Hormigón armado
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
22,49%
|
2.696.114
|
Mampostería
|
0,35
|
0,65
|
0,00
|
6,26%
|
750.838
|
Contrapisos
|
0,30
|
0,70
|
0,00
|
2,83%
|
339.646
|
Aislaciones
|
0,25
|
0,75
|
0,00
|
1,61%
|
193.557
|
Cubiertas
|
0,40
|
0,60
|
0,00
|
1,71%
|
204.445
|
Revoques
|
0,25
|
0,75
|
0,00
|
5,79%
|
694.086
|
Conductos
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
0,24%
|
28.473
|
Yesería
|
0,20
|
0,80
|
0,00
|
6,87%
|
823.540
|
Cielorrasos
|
0,55
|
0,45
|
0,00
|
0,84%
|
101.036
|
Revestimientos
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
1,60%
|
192.120
|
Pisos
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
5,71%
|
684.059
|
Carpinteras y herrajes
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
3,90%
|
467.649
|
Instalación sanitaria
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
13,48%
|
1.615.953
|
Instalación contra incendio
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
0,81%
|
97.048
|
Instalación eléctrica
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
3,71%
|
445.104
|
Herrería
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
1,63%
|
195.855
|
Cristales
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
0,55%
|
65.681
|
Instalación de ascensor
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
1,71%
|
205.356
|
Muebles
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
2,14%
|
256.055
|
Marmolería
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
0,68%
|
81.003
|
Artefactos eléctricos
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
3,61%
|
432.630
|
Pinturas
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
4,15%
|
497.581
|
Varios
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
0,74%
|
88.843
|
Ayuda de gremios
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
1,91%
|
229.139
|
Gastos de obra
|
0,50
|
0,50
|
0,00
|
3,45%
|
413.093
|
100,00%
|
11.988.000,00
|
Conforme se aprecia, se han agregado tres columnas que representan el
porcentual que, del valor del rubro, es insumido en bienes o servicios que
soportan una imposición equivalente al 21 % en el impuesto al valor agregado, en
bienes que soportan una imposición del 10.5% en el impuesto al valor agregado y
aquellos que, por ser adquiridos a contribuyentes MONOTRIBUTISTAS, al estar
exentos del mencionado impuestos, no representa este una erogación financiera
para el fideicomiso.
Una nota de color
Parte de la tarea del planificador financiero y tributario es estimar
los créditos tributarios al momento de dar por concluido el objeto del
fideicomiso inmobiliario. En lo que hace a construcción de inmuebles para
viviendas, siendo que la mayoría de los insumos de obra son adquiridos a
contribuyentes alcanzados por el 21% de a alícuota impositiva en el impuesto al
valor agregado y que el impuesto que soporta el fideicomiso por la obra
entregada se encuentra en un valor del 10.5% es común encontrarnos con saldos a
favor en el Impuesto al Valor Agregado que, al no poder ser compensable contra
otras deudas tributarias terminan por representar un costo adicional de obra.
Por lo expuesto será INDISPENSABLE que, una vez determinado el financiero de la
obra y las proyecciones finales se proceda a estudiar la “mezcla tributaria” de
las operaciones comerciales que el fideicomiso debe realizar a los efectos de
no realizar inversiones en tributos que luego no serán compensables. Este punto
será tratado en el último punto del presente escrito.
IV.- DISTRIBUCIÓN FINANCIERA DE
LAS EROGACIONES DE OBRA
Lo visto hasta ahora nos permite reconocer un primer evento que es la
incorporación o adquisición de un terreno que será aplicado al desarrollo de un
proyecto inmobiliario y los pasos para realizar un costeo estándar realizado a
valor actual para un proyecto inmobiliario de pequeña envergadura. Si bien es
importante conocer el “proceso general y preliminar” de estimación de costos de
obra y, como se ha dicho en el capitulo introductorio del presente escrito,
este método puede ser útil para economías en las que no exista un proceso
inflacionario sistemático, en situaciones donde esto no se da, donde las
variables económicas básicas que permiten proyecciones económicas se presentan
completamente inestables e impredecibles es imposible proyectar valores a
futuro por lo que, toda actividad de este tipo será inútil.
Pero en contextos en los que las variables clave en la economía ( o por
lo menos aquellas variables clave que afectan a la industria para la cual
estamos desarrollando nuestros análisis ) presenta variaciones u oscilaciones
importantes, tendientes siempre a la alza y, de alguna manera, sistemáticas y
proyectables a futuro la actividad proyectiva o presupuestaria no solo es
posible sino que además es necesaria. Nuestro trabajo consistirá, una vez
estimados los valores preliminares conforme el método indicado en capítulos
anteriores, en estimar el impacto de la pérdida del valor del dinero y del
incremento sostenido de costos, para nuestro proyecto inmobiliario.
Para el trabajo del planificador financiero será necesario contar con la
siguiente información:
a.- Costo de construcción estimado en valores
actuales. Este valor ha sido obtenido conforme el procedimiento descripto en
pasos anteriores habiendo sido determinado en $ 11.988.000,00 que será
distribuido entre costos de obra y créditos tributarios (I.V.A. y precepciones
tributarias)
b.- Estimación de flujo de fondos de la obra.
Consiste en la entrega por parte de los arquitectos o equipo técnico del
emprendimiento del G.A.N.T.T. de las erogaciones de la obra. Esta información
nos permitirá conocer, entre otras cuestiones:
b.1.- Fechas y montos de recepción
de comprobantes fiscales por las compras de bienes y prestaciones de servicios
recibidas
b.2.- Estimación de fechas de
erogaciones financieras, de manera tal de asegurar contar con los fondos
necesarios en caja para hacer frente a tales obligaciones.
b.3.- Detalle de las adquisiciones
de bienes que pueden ser acopiadas y, con ello, su precio fijado para el resto
de la obra. En este tipo de economías es altamente recomendable que el administrador
financiero no mantenga fondos líquidos en moneda con alta probabilidad de
pérdida de valor por cuanto, siempre que pueda fijar precio de adquisición de
materiales se deberán adelantar fondos para tales adquisiciones.
Debemos advertir que aquí juegan
dos cuestiones en el desarrollo de la obra. La primer cuestión será la
necesidad, conforme el plan de obra, de hacer uso de determinado material o
servicio debiendo reconocer entonces que, la fecha en que se hará uso del
mismo, puede ser distante o simplemente diferente de la oportunidad del pago de
la obligación adquirida. Puede ser del caso que, habiendo recibido un material
o habiendo sido beneficiado con la prestación de un servicio se negocie con el
proveedor el pago a 30, 60 o 90 dias (solo por citar un ejemplo); o bien que, a
los efectos de aprovechar un valor de mercado o simplemente asegurar la
provision de un determinado bien en fecha cierta y a precio determinado, se
hubiera adelantado el valor del mismo.
Por lo expuesto se deberá separar
el plan de obra (útil para quien dirija la obra) del plan financiero (útil para
quien maneje los fondos de la obra). El plan de obra dependerá de las
necesidades del director de obra; el plan financiero dependerá de la capacidad
de negociación que tenga el administrador financiero con sus proveedores y,
porque no decirlo, de su sentido de oportunidad en la aplicación de los fondos.
b.4.- Estimación del incremento de
costos de obra. Los costos de obra hoy se encuentran representados por diversos
índices confeccionados por cámaras afines o bien por colegios de profesionales
afines a la construcción. Si bien puede existir alguna diferencia de los
diferentes índices entre meses, la realidad es que, en lapsos prolongados, se
muestran bastante similares. Si estamos trabajando con un proyecto que será
realizado al “costo de obra” una buena estimación es basar las proyecciones en
estos índices confeccionados por cámaras o colegios afines. Solo por citar una
referencia, podemos trabajar con el índice de la Cámara Argentina de la
Construcción.
V.- NOTA SOBRE LAS PROYECCIONES
ECONOMICAS
Debemos recordar que las metodologías de trabajo aquí señaladas
consisten en prácticas habituales y comunes del mercado. Naturalmente a toda
práctica puede perfeccionársela por medio de aplicar las herramientas que las
Ciencias Económicas nos ofrecen pero debemos reconocer que el “grado” de
profundidad o sofisticación que apliquemos para cada herramienta recibirá un
impacto en los costó del proyecto. Por ello es que primero se intenta visualizar,
de manera general, la razonabilidad el proyecto compuesto para luego requerir
asesoramiento de profesionales de cada material.
En cuanto a proyecciones económicas, si bien aquí vamos a esbozar una
primera estimación, si encontramos razonabilidad en los planteos será
importante que estas sean analizadas y dictaminadas por un Licenciado en
Economía dado que, de lo que se trata, es de obtener la mejor estimación a
futuro, del costo y los flujos financieros del proyecto.
En cuanto a incremento proyectado de costos del proyecto contamos con la
historia reciente de la evolución del índice elaborado por la Cámara Argentina
de la Construcción que, durante el ejercicio 2013 ha mostrado un incremento
interanual del 24% aproximadamente.
Recordando el procedimiento explicado en líneas anteriores, consistentes
en la determinación de un costo standard de obra por metro cuadrado de
construcción, ajustado al tipo de “producto” diseñado por los constructores y
distribuidos entre “rubros y sub rubros” de la obra quedará ahora estimar el
impacto que el deterioro del valor del dinero genera sobre la estructura
fiduciaria. En este punto debemos reconocer que, claramente, un edificio no se
construye al día siguiente de su presupuesto inicial sino que el emprendimiento
se va desarrollando en el tiempo, por etapas y generalmente estas etapas
incluyen una “canasta” de insumos donde su coste puede modificarse mes a mes a
diferentes tasas que la propuesta por el gobierno para medir la desvalorización
sistemática de la moneda.
Por otro lado es parte de la realidad de estos emprendimientos que, el
ingreso del dinero no siempre puede ser coordinado con las erogaciones
financieras para adquirir materiales o fijar precios con lo cual es habitual
encontrarse con excedentes de caja expuesto a la desvalorización monetaria. El
trabajo del planificador financiero será, por tanto, analizar la cantidad de
unidades que sería conveniente adherir o vender en el proyecto, en la recta de
tiempo de manera tal que, por un lado se cuente con el dinero suficiente para
el momento en que se necesite, coordinando los proveedores para cada erogación
evitando excedentes financieros pero, por otro lado, que no se generen los
mencionados excedentes sin posibilidad de aplicación.
En nuestro caso de aplicación el costeo standard histórico determinó un
costo de obra de $ 11.988.000,00 el cual se distribuirá conforme un plan de
trabajo a lo largo de, por ejemplo, 24 meses; gráficamente podemos ver el GANTT
de trabajo de esta manera:
Tareas
|
Porc.
|
Costo
|
Quinc. 1
|
Quinc. 2
|
Quinc. 3
|
|||
Sem. 1
|
Sem. 2
|
Sem. 3
|
Sem. 4
|
Sem. 5
|
Sem. 6
|
|||
Trabajos Preliminares
|
0,59%
|
71.021
|
71.021
|
|||||
100%
|
||||||||
Excavaciones
|
0,98%
|
118.074
|
118.074
|
|||||
100%
|
||||||||
Hormigon armado
|
22,49%
|
2.696.114
|
58.673
|
341.894
|
||||
2%
|
13%
|
Este sencillo cuadro nos muestra un ejemplo de la planificación de
erogaciones para los tres primeros rubros de nuestro emprendimiento durante las
tres primeras quincenas. En valores nominales rápidamente apreciamos con los
valores expuestos líneas arriba y que, en caso de no existir desvalorización
monetaria, los valores abonados al final de la quincena 3 serían equivalentes a
los abonados al final de la quincena 1. Bien será cierto que en procesos de
desvalorización monetaria de bajas tasas anuales, el efecto lesivo que generará
en la comparabilidad de los valores en tres quincenas será ínfimo pero a lo
largo de 24 meses, el efecto acumulado puede llegar a ser sumamente
significativo.
Pese a lo expuesto y a los efectos de exponer el método se propone un esquema
de ajuste de valores sobre los costos proyectados iniciales sobre la base de
las siguientes condiciones iniciales:
a.-
Incremento costos por CAC proyectado anual: 24%
b.-
Demora desde proyección inicial de costos hasta primeras erogaciones: 6 meses
La situación resumida al inicio de las primeras erogaciones será la
siguiente:
PROYECCIÓN DE INCREMENTO DE COSTO CONFORME CAC:
|
0,24
|
ANUAL
|
|||||
FECHA DE COTIZACION
|
jun-14
|
||||||
INCREMENTO HASTA FECHA INICIO OBRAS
|
0,12
|
De esta manera, podemos construir el siguiente cuadro el cual, por
comparación del cuadro de costos estimado para los primeros tres rubros en las
primeras tres quincena advertimos el efecto que el incremento de costos produce
sobre los costos inicialmente proyectados.
COEF. AFJUSTE --->
|
0,12
|
0,12
|
0,14
|
|||||
#¡REF!
|
||||||||
ACUM OBRA
|
82.124,47
|
268.829,04
|
616.568,44
|
|||||
ACUM IVA
|
9.131,23
|
32.094,57
|
86.035,49
|
|||||
Tareas
|
Porc.
|
Costo
|
% IVA
|
% IVA
|
MT
|
|||
21%
|
10,50%
|
Sem. 2
|
Sem. 4
|
Sem. 6
|
||||
Trabajos Preliminares
|
0,59%
|
71.021
|
0,00
|
1,00
|
||||
71.985,42
|
0,00
|
0,00
|
||||||
7.558,47
|
0,00
|
0,00
|
||||||
100%
|
0%
|
0%
|
||||||
Excavaciones
|
0,98%
|
118.074
|
0,00
|
1,00
|
||||
0,00
|
119.676,50
|
0,00
|
||||||
0,00
|
12.566,03
|
0,00
|
||||||
0%
|
100%
|
0%
|
||||||
Hormigon armado
|
22,49%
|
2.696.114
|
0,50
|
0,50
|
||||
0,00
|
56.889,01
|
337.419,28
|
||||||
0,00
|
8.824,55
|
52.340,07
|
||||||
0%
|
2%
|
13%
|
Llegados a este punto debemos advertir que lo que se propone lejos está
de colocar en estudio de una metodología de ajuste por inflación aplicables
conforme la RT 6 CPCACABA sino de lo que se trata es de reconocer las
equivalencias financieras en la mejor estimación posible de los valores a
erogar durante el desarrollo de las obras. Por ello, a los efectos de realizar
el cálculo bajo análisis lo importante no será el GANTT de obra ni la fecha
estimada de recepción de las facturas o los materiales.
Lo que estamos buscando como “insumo básico” para nuestro cuadro es la fecha estimada de
pago para cada rubro y etapa independientemente de si el pago obedece a una
estrategia de acopio, a una política de pago inmediato o a una política de pago
financiado. Por lo expuesto será importante incluso utilizar el método a nivel
proveedor para cada sub-rubro toda vez que con algunos proveedores podremos
alcanzar políticas financieras mas beneficiosas que con otros.
El cuadro bajo estudio nos ofrece la siguiente información:
a.- El costo inicialmente proyectado, producto
del deterioro del signo monetario y del incremento de costos de construcción
promedio que de ello deriva, se estima en un 12%. Con ello la erogación en la
primera quincena de obra por el rubro TRABAJOS PRELIMINARES no será de $ 71.021,23
sino de $ 79.543,88
b.- Visto de otra manera, durante las primeras
tres quincenas, a valores históricos y para los tres rubros se había estimado
erogar la suma de $ 589.662,01 pero, producto del incremento de costos
proyectado se erogará la suma de 667.259,33 representando una diferencia de $ 77.597,31.
Vemos entonces que, planificar a valores históricos y sin tener en
cuenta la fecha estimada de pago y el incremento de costos desde la fecha
inicial de pago puede generar una erogación inicial de $ 77.597,31.
Dicho esto, no todo está perdido. Bien es cierto que para todo tipo de
proyecto inmobiliario es común encontrar propuestas que proponen el valor de
venta de las unidades funcionales abonando un pago inicial mas una determinada
cantidad de cuotas ajustables por un índice común (comúnmente el CAC).
Naturalmente el pensamiento puede llevar al planificador acostumbrado a
trabajar con variables históricas a imaginar que, ajustado el ingreso no debe
preocuparse por el ajuste de gastos.
Rápidamente debemos advertir que esta es una trampa del sistema por
cuanto, si el ingreso proyectado fuera de $ 589.662,01 pero, producto del
incremento de costos proyectado se recibiera, antes de realizar los pagos, la
suma de $ 667.259,33 representando una diferencia de $ 81.289,12 quedaría
“empatado” respecto de las erogaciones y, cuanto mas debiera abonar por las
compras, mas recibiría por sus unidades funcionales.
¿Donde está la trampa que conduce a error comúnmente?
La trampa se genera cuando el ingreso supera las erogaciones proyectadas
obligando a disponer de dinero ocioso, sujeto a la desvalorización sistemática
de la moneda. Planteamos un ejemplo sencillo y sobre un ejercicio de números ya
visto.
1.- Dia de cotización del proyecto, se estima
necesario recibir $ 589.662,01 para solventar gastos correspondientes a las
tres primeras quinces, valorados en $ 589.662,01.
2.- Se reciben los $ 589.662,01
correspondientes a boletos inmobiliarios acordando la fecha, para la primer
cuota, en la quincena 5.
3.- Las obras se inician 6 meses después de
recibidos los $ 589.662,01 de adelanto
4.- Al final de la quincena 3 la estructura
requirió de $ 667.259,33 para financiar la obra arrojando un déficit financiero
de $ 77.597,31.
En 4 puntos se ha expuesto una mecánica que parece sencilla y hasta
“grosera” pero, crease o no, en diferentes magnitudes por supuesto, pero el
error es cometido por una asombrosa cantidad de planificadores inmobiliarios.
La mecánica que lleva al error es la misma, muchas veces motivadas por la falta
de previsión o planificación financiera de las obras o bien por una deficiente
técnica de costeo inicial o, simplemente, por la creencia antes expuesta de que
con ajustar ingresos y gastos es suficiente.
En resumen, podemos decir entonces que la imposibilidad de acompañar
ingresos con erogaciones, siempre en el caso de que estemos trabajando con
posiciones de caja superavitarias, una política de cero deudas y la decisión de
no realizar inversiones transitorias ante disposiciones ociosas de valores
líquidos será generador de un mayor costo de obra por necesidad de financiar
los incrementos de costos generados por la desvalorización sistemática del
dinero.
V.- RESUMEN
A lo largo es estas páginas se ha pretendido acercar un resumen de un
método de costeo standard que nos permite apreciar, rápidamente, la
razonabilidad y potencialidad de una propuesta de desarrollo inmobiliario.
Asimismo hemos iniciado nuestro camino para comprender el efecto que genera la
desvalorización sistemática de la moneda en el incremento de costos generales
de obra y la pérdida económica que debe ser y reducida al máximo por el
planificador inmobiliario.
En este escrito si bien se han dejado ver algunas variables de carácter
tributario, se ha buscado dejar de lado la problemática relacionada con esta
última materia mencionada que, a los efectos de una correcta planificación
financiera deberá ser seriamente considerada. El objeto del presente escrito ha
sido advertir al lector de las perniciosas consecuencias de una planificación
sobre bases históricas y advertir que, una vez definido el precio de venta y
valor de costo estimado a la fecha, se deberán considerar los flujos de fondos
para el total de la obra y, con ello, el impacto en costos en el proyecto en
general.
Como simple ejemplo de cierre del presente trabajo se expone el
siguiente cuadro, que parte de los valores inicialmente proyectados para la
obra en valores históricos proponiendo determinar el valor de venta, también a
valor histórico que coordinadamente ofrece una mínima exposición al impacto del
deterioro del valor monetario. Advirtamos que, para el ejercicio utilizado como
soporte del presente escrito, se ha reducido el efecto del incremento de costos
no absorbido por la variación de los ingresos a $ 1.000.000,00.
COSTOS HISTÓRICOS PROYECTADOS
|
|||
TERRENO
|
2.000.000,00
|
||
COSTO INCORPORACION TERRENO
|
200.000,00
|
||
ACUM OBRA
|
10.384.255,28
|
||
ACUM IVA de OBRA
|
1.542.777,56
|
||
ACUM HONORARIOS
|
1.884.542,65
|
||
ACUM IVA DE HONORARIOS
|
325.744,85
|
||
GMP
|
247.271,44
|
||
BP ACC Y PART
|
123.635,72
|
||
IIBB
|
|||
ADICIONAL POR INFLACIÓN
|
1.000.000,00
|
||
TOTAL HISTÓRICO A DISTRIBUIR
|
17.708.227,50
|
Esta última línea advierte entonces sobre las terribles consecuencias de
una deficiente planificación financiera pudiendo llevar, con ello, si no se
cuenta con la posibilidad de ajustar las cuotas pendientes de ingreso (es decir
se vende a precio fijo) y no es posible negociar con los proveedores, a la
pérdida la rentabilidad estimada.
El ejercicio será, por tanto y considerando el impacto tributario de
cada una de las decisiones, administrar los flujos de fondos y las variables de
ajuste del contrato de fideicomiso de manera tal que:
a.-
Permita acumular ingresos y erogaciones en fechas cercanas.
b.- Permita ajustar ingresos no solo a la
evolución de una variable conocida (comúnmente CAC) sino al efectivo costo de
la obra (el cual puede estar motivado por fallas en las proyecciones
económicas, por trampas naturales del mercado o ineficiencias propias del
constructor).
Pronto advertiremos que la importancia de una correcta planificación
financiera, al influir directamente en el “precio de venta” del emprendimiento
será de crucial importancia para construir incluso una ventaja comparativa
respecto de competidores que, a la fecha, no estén aplicando métodos de
protección contra el deterioro del valor monetario.
Dr. Sergio Carbone - Contador Público (UBA)
Mail: carbonesergio@gmail.com - Cel: 15-6660-9889
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