¿conoces todos los beneficios para locadores y locatarios en la actividad de alquiler de inmuebles?
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Hacia octubre del 2023 el mercado inmobiliario estaba, literalmente, “frenado” dándose para ello diferentes justificativos (todos válidos por cierto) situación que obligó al congreso a intentar “resolver” dicha realidad utilizando la única herramienta con la que cuenta: una ley.
Si bien la situación no se resuelve hasta el dictado del DNU 70/2023 (hecho que puede ser constatado a la fecha de emisión del presente documento), lo que muestra un error de diagnóstico previo así como la inconsecuencia de la herramienta / vehículo utilizado, la realidad es que los efectos de la Ley 27.737 siguen vigentes vinculándose esto con lo que fuera aquello que se pretendía como motivo principal de la baja de oferta de inmuebles en alquiler: (a) presión impositiva sobre locador y (b) desinterés del locatario para solicitar factura por dicha locación (hipótesis que genera ingresos no declarados).
En este sentido la Ley 27.737 se orientó a brindar beneficios impositivos a todo locador de inmuebles (objeto de esta consideración) y algún incentivo al locatario para, con ello, exigir registro de contrato y factura correspondiente (de manera de facilitar la actividad de la Administración Federal de Ingresos Públicos por cuanto órgano de recaudación y fiscalización).
En esta oportunidad deseo resumir los beneficios fiscales (puntualizados), todavía vigentes, para que todo titular de inmueble pueda ejecutar una correcta planificación fiscal (o por lo menos tomar conocimiento de herramientas hoy disponibles). En este contexto, los principales beneficios fiscales derivados de la Ley 27.737 serán los siguientes:
(a) Contribuyentes monotributistas:
(1) Para la actividad de alquiler de inmuebles se dejan de considerar las “unidades de explotación”, es decir, no se considera que cada inmueble califica como una “unidad de explotación” de manera tal que la actividad de “alquiler de inmuebles” es calificada como “una sola actividad” de manera tal que un contribuyente monotributista hoy puede tener más de tres unidades en alquiler (restricción anterior) y mantenerse en el régimen simplificado – monotributo (Art. 8, Ley 27.737);
(2) Los ingresos provenientes de hasta dos unidades inmuebles estarán exentos del pago del monotributo (Art. 8, Ley 27.737). A este respecto se indica que la exención aplicará por la existencia de “hasta dos unidades inmuebles” y limitada al régimen del monotributo. La norma no excluye al contribuyente de analizar el monto de ingresos brutos devengados anualmente para mantenerse dentro del régimen. En este sentido, y sin reglamentación que indique lo contrario a la fecha de emisión del presente informe, en caso de obtener rentas por alquiler de hasta dos inmuebles, si estas rentas superan el monto máximo habilitado para encuadre en el régimen simplificado – monotributo, el contribuyente estará sometido al régimen general (ganancias e iva – de corresponder);
(3) En ningún caso la norma diferencia por destino de manera tal que el inmueble a alquilar puede ser urbano, rural, comercial, vivienda, permanente o temporario. Siempre aplicarán las consideraciones señaladas en puntos (1) y (2) supra;
(4) En todos los casos se requiere registración de contrato
(b) Contribuyentes del régimen general de impuestos: recordemos que el régimen simplificado – monotributo es un régimen de excepción y, por tanto, cabe tener en cuenta que las obligaciones generales en materia tributaria estarán dadas por el impuesto al valor agregado y el impuesto a las ganancias (a nivel nacional). En este contexto los contribuyentes del régimen general de impuestos, considerarán lo siguiente (favor tener en cuenta la advertencia realizada en punto (a), inc. (2) supra:
a. Locador: diversas cuestiones a considerar:
i. deducción de la base imponible del impuesto del 10% del monto anual del contrato siempre que el destino del inmueble sea casa habitación (Art. 85, inc. k) Ley 20.628). Es importante señalar que para este beneficio la norma no requiere que el contrato se encuentre registrado ante AFIP. La dispensa aplica a cualquier destino del inmueble. La dispensa aplica a cualquier sujeto (persona humana y persona jurídica);
b. Locatario: diversas cuestiones a considerar:
i. deducción de la base imponible del impuesto del 10% del monto anual del contrato siempre que el destino del inmueble sea casa habitación (Art. 85, inc. k) Ley 20.628). Es importante señalar que para este beneficio la norma no requiere que el contrato se encuentre registrado ante AFIP. La dispensa aplica a cualquier destino del inmueble. La dispensa aplica a cualquier sujeto (persona humana y persona jurídica);
ii. Deducción de hasta el 40% del monto de contrato anual de alquiler (Art. 85, inc. h) Ley 20.628). Solo aplicable a destino casa habitación. Límite de deducción hasta el 40% del mínimo no imponible. Deducción solo aplicable a personas humanas. Solo podrá aplicar deducción quién no posea otro inmueble en su titularidad (incluso con proporciones menores al 100%). Se debe contar con factura correspondiente y el contrato debe estar registrado ante AFIP. Empleados en relación de dependencia deben ingresar datos del contrato vía SIRADIG
(c) Impuesto sobre los bienes personales: importante para titulares de inmuebles dados en locación. Exención del impuesto sobre los bienes personales. Condiciones:
a. Debe tratarse de inmuebles destinados a locación para casa habitación;
b. Contratos deben estar debidamente registrados ante AFIP;
c. Monto imponible por inmueble debe ser inferior al dispuesto para considerar exención de casa habitación (a fecha de emisión del presente escrito el monto se valúa en $ 136.877.041,42;
d. La dispensa aplica para personas humanas de manera tal que los inmuebles pertenecientes a personas jurídicas o contratos (por ejemplo fideicomisos) no cuentan con la dispensa señalada;
e. El destino de casa habitación no se vincula con el locatario (que puede ser una sociedad) sino con el efectivo usuario del inmueble (que bien podría ser algún empleado de la sociedad locataria, recibiendo el espacio de inmueble como parte de su remuneración habitual);
f. La dispensa no limita la cantidad de inmuebles. Se realiza un análisis por inmueble
(d) Impuesto Ley 25.413 – débitos y créditos bancarios: los locadores de inmuebles gozarán de exención del gravamen. Puntos salientes para aplicación de la exención señalada:
a. Deberán utilizar, para percepción de sus rentas, una cuenta bancaria de manera exclusiva;
b. Los alquileres se deben encontrar debidamente registrados;
c. Para la procedencia del beneficio señalado no se requiere destino especifico del inmueble pudiendo ser este locación comercial, vivienda, urbano, rural, permanente o temporario.
d. Beneficio aplicable a personas humanas y personas jurídicas
CUADRO RESUMEN DE BENEFICIOS BAJO COMENTARIO
Seguidamente presentamos un cuadro resumen de los beneficios bajo comentario considerando los diferentes sujetos que pueden intervenir en la actividad de locación de inmuebles:
RESUMEN
De lo expuesto podemos observar que la actividad (pasiva) de alquiler inmuebles cuenta con diferentes beneficios tributarios para lo que debernos diferenciar aquellos que dependen del destino (casa habitación) de los que no lo requieren (todo tipo de destino y duración del contrato) así como aquellos aplicables solo a personas humanas y sucesiones indivisas no olvidándonos de las obligaciones (cuando corresponda) de registro ante la autoridad fiscal nacional del contrato correspondiente.
El presente escrito no ha tratado sobre las obligaciones fiscales locales (impuesto sobre los ingresos brutos), cuestión no menor y que deberá ser analizada oportunamente por el locador (en mérito a la brevedad este tema no ha sido tratado en el presente documento lo que no significa que pueda estar al margen de una correcta planificación fiscal).
La planificación fiscal implica el conocimiento del régimen fiscal aplicable a cada caso así como los requisitos para gozar de los diferentes beneficios que puedan ser ofrecidos al contribuyente. Piense el lector lo lesivo que sería para los operadores fiscales pretender un beneficio fiscal y que este luego fuera invalidado por un requisito formal como ser el registro del contrato (requisito que no se solicita en todas las hipótesis locativas ni en todos los gravámenes mencionados)
Por último, si bien hemos iniciado estas líneas señalando que el problema (de mercado) que acusó la sanción de esta norma no habría sido resuelto por el cuerpo legal bajo comentario (Ley 27.737) no por ello debemos dejar de celebrar esta considerable “dispensa fiscal” orientada a una actividad pero advirtiendo que implica conductas específicas de locadores y locatarios.
Dr. Sergio Carbone
Contador Público (UBA)
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